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房主違約拒絕賣房時如何維護自己的利益?

發布更新時間:2019/5/24 9:14:48 瀏覽次數: 文章來源:網絡 手機閱覽本文

河北快3一定牛跨度 www.vofrp.icu   一、賣房寧愿違約也不賣房怎么辦?

  賣方違約分兩種情況,一種是是拒絕繼續履行合同,但未將房屋另售他人,這種情況下賣方往往以家人反對或采取不去銀行解押的方式來阻撓合同的履行;另一種情況是賣方直接將房屋另售給出價更高的買家,并辦理了過戶手續。

  這兩種情況,買方均可向賣方主張違約責任,其損失構成主要包括:雙倍定金或者違約金(注意:定金違約金不可并用,只能選擇其一,往往取價高者)、買方已經支付的中介費、房屋的差價損失。

  這兩種情況的區別在于,房屋差價損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體,法院可能通過價格評估并取中間值的方式確定;后者因另售的價格明確,法院會直接認定前后交易的差價確定買方的損失。也就是說,買方通過訴訟途徑可以彌補因賣方違約所受的損失,而賣方忙活半天所賺取的差價終會落的一場空。

  二、買賣二手房時要約定違約金

  對于根本違約可這樣約定:本合同簽訂后,如甲方不出售該房屋,則乙方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行;若乙方解除合同的,甲方應向乙方支付總房款20%的違約金。

  “不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實際行動表示不出售該房屋,如將房屋售與他人、不協助乙方辦理過戶手續超過一個月或拒絕交付房屋超過一個月的。本合同簽訂后,如乙方不購買該房屋,則甲方有權解除合同或依據本合同請求法院強制履行,若甲方解除合同的,乙方應向甲方支付總房款20%的違約金。

  “不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實際行動表示不購買該房屋,如拒絕辦理產權過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續、不支付購房款,以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續。

  有些合同買賣雙方在簽訂合同時是附生效條件的,但在合同生效前,買賣雙方可能已經履行了一部分合同義務,對這種情況在合同中可這樣約定:本合同生效前若甲方違反本合同約定的,甲方應雙倍向乙方返還定金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的,乙方有權單方解除合同,并要求甲方支付總房款20%的違約金;若乙方選擇繼續履行合同的,甲方應繼續履行合同并向乙方支付總房款10%的違約金。

  本合同生效前若乙方違反本合同約定的,甲方有權沒收乙方支付的購房定金。若本合同生效后乙方違反本合同約定的,甲方有權單方解除合同,并要求乙方支付總房款20%的違約金;若甲方選擇繼續履行合同的,乙方應繼續履行合同并向甲方支付總房款10%的違約金。

  合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數額遞減,比如約定總房價款1%-5%的違約金,再比如對于延期付款或延期交房可以按照總房價款的每日萬分之3承擔違約責任,直至符合合同約定的條件為止。

  三、購房違約金如何計算呢?

  違約金的計算方式一般有兩種:

  一:以天數為基礎,按照已付款利息支付,從合同交房到實際交房計算。付款利息就是按照銀行同期貸款利息按日計算。

  二:根據合同中雙方約定比例計算,一般比例范圍是在萬分之一到萬分之五。例如:按照全額房款的萬分之一的標準計算。那么就是用全部房款乘以萬分之一再乘以違約日期。

  購房人在與二手房房主簽訂購房合同時,應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患,約定好違約賠償責任,并在能夠辦理過戶手續時,盡快辦理,避免對方反悔。

標簽:房屋買賣

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